マンション理事長奮闘記
＜＜まえがき＞＞
私が横浜市郊外のマンションに移り住んだのは、約３年前の２０００年初夏であります。
総戸数２８戸、７階建て、間取りと価格、また子供の学区内であるというなどもろもろ
の条件が折り合い、購入を決意した次第です。
入居後、はや、丸３年を迎えようとしていますが、現在第３期理事会理事長の真っ最中
であり、新米理事長としての体験談、最近の出来事について以下まとめていこうと思います。
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輪番制、そして抽選で理事長に
このマンションでは、なるべく平等に（多くのマンションがこのようなかたちで決められているのではないでしょうか）ということで、各年度５名（理事長、副理事長、
幹事、会計、監査）の理事を選任、１年毎の輪番制でというルールで理事会が運営されて
います。既に管理会社側でひとまわりするまでの順番表が出来ており、それに従って管理会社主導の下、粛々と運営されていく形態になっています。
第３期目は２００２年９月から１年間、私がその理事長に、運良く抽選で当ったという
ことです。
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奮闘の始まり
理事長の仕事は
・毎月請求されてくる請求書（管理委託費、エレベータ・駐車場などの保守料など）に基づき
支払承認書に理事長印を押す。
ただこれだけでした。（これは単に私の勝手な思い込みですので・・）
３回目の支払いの際、雑費明細を見ると
「駐車場スペアキー６本 ￥4,600」
という項目を発見、これは何？
ここから、私の「マンション理事長奮闘記」が
開始されたのであります。
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知らないことばかり
そもそも理事長って何？、理事って何？、理事会、管理組合、区分所有者、総会、決議権
管理規約、管理委託契約、うーん知らないことばかり！！
こういう場合、インターネットが大活躍してくれました。
検索エンジンで上記キーワードを入れると、皆さんの抱える問題、苦悩、闘いがリアルに
再現されたサイトが多いこと、またＮＰＯとしてマンション管理に関する会合・組織体が
多いことに驚かされました。
先ずは、自分のマンションの規約はどうなっているのか理解することが先決
ということで、購入時の資料を引っ張り出して、読み始めました。
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理事長とは？
先ずは、なぜ「理事長」などという役割が必要になってくるのか、マンション住まいの
基礎知識から解説していこうと思います。
- 区分所有者と組合員
マンションを購入すると、区分所有法上で言うところの区分所有者となります。
そして、区分所有者は共有部分などを維持管理していくための管理組合の構成員
（組合員）となります。
つまり、マンションは購入した時点で、住人全員が協力して、そのマンションを
運営していくための管理組合員に自動的になるということです。
これは中古でマンションを購入された場合も同様です。
＊分譲マンションを賃貸として借りている場合は「区分所有者」にはなりません。
- 管理組合
上記でも触れましたが、マンションの場合、エントランスとか駐車場、エレベータ
各フロア通路といった皆が共通に使用する部分、そしてそれらの清掃、点検、管理
といった作業が必要になってきます。
こういった建物や敷地、付属設備を維持管理するために住人全員が参加して構成
される団体が管理組合なのです。
- 理事会と理事長
管理組合を代表して、各業務を担当する機関として理事会があり、管理規約に
定められた業務を行います。
理事会役員は、管理組合員の中から選出して決めますが、通常は輪番制で１〜２年の
任期また交代も全員交代したり半数交代したりと各マンションによりさまざまな形態
により運営されているようです。
理事会を代表するのが理事長であり、「管理者」として管理組合を代表します。
管理組合業務の執行状況や会計などを監査する監事は管理組合員の中から選出されます。
監事は理事会に出席して意見を述べることができますが、理事会の決議には参加できません。
＊当マンションではここまで厳密に役割が明確になっていないのが実情です。
- 管理規約
管理規約は「区分所有法」という法律を基準に作成れていて、細かい生活のルールなどが
決められています。
全ての区分所有者である管理組合員はその規約に従わなければなりません。
内容は、本来各マンションに応じて自主的に定められているのですが、多くの場合、
販売会社や管理会社が作成して居住者に渡しているのが実情のようです。
売る主（デベロッパー）の作成した原始規約や細則によって、「みんなで決めたこと」
として法的に拘束されてしまうのです。
皆さんも、一度購入時の書類の中にある管理規約をじっくり読み返して頂きたいと思います。
- 管理委託契約
マンションの維持管理は、管理組合が中心となり行っていきますが、多くの場合
管理会社にその管理を依頼しているのではないかと思われます。
この管理会社に業務を依頼する場合に取り交わす契約が「管理委託契約」と言われて
いるものです。
これについては、国土交通省から平成１５年４月９日
「マンションの管理委託契約に係る標準管理委託契約書について」
としてマンション標準管理委託契約書が公開されています。この契約は標準形であり、
実際の契約に当たっては、具体のマンションの状況に応じ、適宜修正して活用していく
必要はありますが、今後、管理組合とマンション管理業者との間で、管理委託契約を
締結するに際して、このマンション標準管理委託契約書を参考にして、管理会社有利な
契約とならないように注意していく必要があります。
- ペット問題発覚！(Update.2005/04/16)
ここのマンションは、１階および２階はペット飼育可という条件で売りだされており、
管理規約にもその旨謳われています。
ところが、エレベータで犬を抱っこして平然と散歩に行く住人が頻繁に目撃されるように
なってきました。
新米理事長の私は、この問題がやっかいであることなど知る由も無く、管理委託会社の
フロントマンを呼びつけ、状況を確認したのであります。
フロントマンによると、
「２００２年秋頃、（ペット飼育付加の上位階の）住人から、有人の犬を預かりたい（期間限定）
旨の申し出があり、管理人（フロントマンまたは管理会社）が了解した」とのことでした。
これは明らかに注1)善管注意義務違反であり、
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短期間といえども、なぜ規約違反を許したのか。理事長に何の相談もなく
御社の勝手な判断と言わざるを得ないのではないか。
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さらに、この問題を放置したことが、やっかいな状況となってしまった。
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このような事態を引き起こした原因は御社にあることは明らかであり、速やかに
解決をお願いしたい。
という内容のことを申し入れしたのであります。
ところが、このフロントマンも誠意のつもりか、その住人に文書で勧告したり
ヒアリングをしたりと形ばかりの行動をせっせと取り出したのであります。
結論（教訓）として、
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そもそもは、ルール違反をした飼い主に非がある。
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管理会社は、その点を楯に最善の努力をする（してるように見せる）が責任を持って解決などしてくれない。
（これが現実なのかも知れませんが、もっと管理会社の責任を追及すべきなのでしょうが・・・結局は、理事会で結論を出す必要があるということになります）
新米理事長の取った対応は、
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緊急理事会を開催し、事実関係を報告、とりあえず期限を設けて飼い主に善処を要求する。
また、住人への迷惑行為とならないよう、
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エレベータに犬を乗せないこと。
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正面玄関から犬を出入りさせないこと。
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戸外へ出る際は、住人の目に触れないよう専用の犬運搬ケースに入れてマンション外まで運ぶこと。
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ペットの飼育ルールを掲示板で告知、住人に対しペット問題への関心を高める。
とし、既に住人には周知の事実となっていることでもあり、ルール違反者への責任追及はそれ以上行わないことにしました。
ペット問題は、身近に発生している事柄で、最近のペットブームの状況から管理規約を変更してペット飼育可としているマンションも増えているのも事実のようです。ただ規約の変更は区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議が必要となるようで、
それなりの努力をしないと実現できないのも事実のようです。
（2005年現在、状況は変わっていないようです）
*注1):善管注意義務とは、「委任を受けた人の、職業、地位、能力等において、社会通念上、要求される注意義務」であり、
管理会社は単に受託業務を処理するだけでよいのではなく、専門家、そのプロとしての平均的な注意を尽くす
必要があるということです。
管理会社は、専門家、プロとして一般的にこれぐらいは払うであろうと思われる注意をもって
管理業務を行わなければなりません。
＜＜＜＜＜ 以下工事中 ＞＞＞＞＞
火災保険の見直し
エレベータ保守契約で中間搾取？
電波障害対策
砂場で子供がガラスを割った
第１回理事会
緊急総会
第１回懇親会
その後
